2026년 4월, 전세사기 피해자 지원 특별법이 개정되었습니다. ‘선지급-후정산’ 제도가 도입될 만큼 전세사기 피해는 여전히 심각합니다. 국토교통부에 따르면 2024~2025년 전세사기 피해 신고 건수는 3만 5천 건을 넘었습니다. 피해를 당한 뒤 구제받는 것보다 애초에 사기를 예방하는 것이 훨씬 효과적입니다. 이 글을 읽으면 전세 계약의 전체 절차를 파악하고, 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 명확히 알 수 있습니다.
전세 계약 핵심 요약 – 절차와 비용 한눈에
전세 계약은 매물 탐색 → 계약 전 확인 → 계약 체결 → 잔금/입주 → 전입신고/확정일자 → 보증보험 가입 순서로 진행됩니다. 매물 탐색부터 입주까지 평균 2~4주가 소요됩니다. 전체 부대비용은 보증금 2억 원 기준 약 40~105만 원 수준입니다. 핵심은 등기부등본 3회 확인, 전세가율 80% 이하 확인, 보증보험 가입이라는 세 가지 원칙을 지키는 것입니다.
전세 계약 전체 절차 – 7단계 실행 가이드
전세 계약의 안전한 진행을 위해 다음 7단계를 순서대로 따르세요.
1단계: 매물 조사 및 시세 확인
네이버 부동산, 직방, 다방 등에서 매물을 검색합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 단지의 최근 매매가와 전세가를 비교하세요. 전세가율(전세가/매매가)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있습니다. 70% 이하가 안전 권장 수준입니다.
2단계: 등기부등본 1차 확인
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서를 열람합니다. 비용은 열람 700원, 발급 1,000원입니다.
- 갑구(소유권): 실제 임대인과 소유자가 동일한지 확인
- 을구(권리): 근저당, 가압류, 가처분, 신탁등기 유무 확인
- 주의: 신탁등기가 있으면 수탁자(신탁회사)만 계약 권한이 있습니다
3단계: 임대인 신원 및 세금 체납 확인
계약 당일 임대인 신분증을 ARS 1382(주민등록증) 또는 경찰청 교통민원24(운전면허증)로 진위 확인합니다. 임대인에게 국세 완납증명서와 지방세 세목별 과세증명서를 요청하세요. 세금 체납이 있으면 보증금보다 국세가 우선 변제되어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
4단계: 계약 체결 및 특약 삽입
공인중개사를 통해 표준임대차계약서로 계약합니다. 반드시 다음 특약을 삽입하세요.
- “임대인은 계약 기간 중 근저당 설정 등 권리 변동 행위를 하지 않는다”
- “전세보증금 반환보증보험 가입에 필요한 서류를 임대인이 협조한다”
- “임대인의 세금 체납이 발견될 경우 계약을 해제할 수 있다”
5단계: 잔금 지급 및 등기부등본 2차 확인
잔금 지급 직전에 등기부등본을 다시 확인합니다. 계약일과 잔금일 사이에 근저당이 새로 설정되었는지 반드시 점검하세요. 잔금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금하고, 이체 확인증을 보관합니다.
6단계: 전입신고 및 확정일자
입주 당일 주민센터에서 전입신고(무료)와 확정일자(600원)를 받습니다. 온라인으로는 정부24(gov.kr)에서도 처리할 수 있습니다. 전입신고 + 확정일자 = 우선변제권 확보입니다. 전입신고일 다음 날 0시부터 대항력이 발생하므로, 입주 당일 바로 처리해야 합니다.
7단계: 전세보증금 반환보증 가입
입주 후 전세보증금 반환보증보험에 가입합니다. 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입해야 합니다(2년 계약이면 1년 이내). 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환해줍니다.
전세 계약 비용 총정리 – 보증보험료부터 중개수수료까지
전세 계약 시 발생하는 모든 비용을 정리했습니다. 보증금 2억 원, 수도권 기준입니다.
| 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 등기부등본 열람(3회) | 2,100원 | 계약 전/잔금 전/입주 후 각 700원 |
| 확정일자 | 600원 | 주민센터 또는 정부24 |
| 공인중개사 수수료 | 약 30~60만 원 | 보증금 2억 원 기준, 요율 0.3% 이내 |
| 전세보증보험료(HUG) | 약 22~42만 원/년 | 보증금 2억, 요율 0.111~0.211% |
| 전세보증보험료(HF) | 약 8~36만 원/년 | 보증금 2억, 요율 0.04~0.18% |
| 전세보증보험료(SGI) | 약 37~42만 원/년 | 보증금 2억, 요율 0.183~0.208% |
| 임대차계약 신고 | 무료 | 계약 후 30일 이내 의무 |
| 총 예상 비용 | 약 40~105만 원 | 중개수수료 + 보증보험료 기준 |
전세보증보험 HUG HF SGI 비교
| 구분 | HUG | HF | SGI |
|---|---|---|---|
| 보증료율(연) | 0.111~0.211% | 0.04~0.18% | 0.183~0.208% |
| 보증한도(수도권) | 7억 원 | 7억 원 | 제한 완화 |
| 특징 | 가입률 최고, 청년/신혼 할인 | 보증료 최저, 전세대출 연계 | 조건 관대, 고액 보증 가능 |
| 추천 대상 | 사회초년생, 신혼부부 | 비용 절약 우선 | 보증금 7억 초과 고액 전세 |
전세 계약 전 확인사항 체크리스트 10가지
전세 계약 시 놓치면 안 되는 확인 사항 10가지입니다.
- 등기부등본 갑구에서 소유자와 임대인 일치 여부 확인
- 등기부등본 을구에서 근저당/가압류/신탁등기 확인
- 전세가율 80% 이하인지 실거래가와 비교
- 임대인 신분증 진위 확인(ARS 1382)
- 국세/지방세 완납증명서 징구
- 건축물대장에서 위반 건축물 여부 확인
- 계약서에 근저당 설정 금지 특약 삽입
- 잔금 당일 등기부등본 재확인
- 입주 당일 전입신고 + 확정일자 처리
- 계약 기간 절반 전에 보증보험 가입 완료
전세사기 예방 주의사항 – 유형별 대처법
깡통전세 판별법
전세보증금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세입니다. 집값이 하락하면 보증금을 돌려받지 못합니다. 국토교통부 실거래가 시스템과 KB부동산 시세를 교차 확인하세요.
신탁등기 사기
등기부등본에 ‘신탁’이 기재되어 있으면 소유자가 아닌 수탁자(신탁회사)만 계약 권한이 있습니다. 소유자라고 주장하는 사람과 직접 계약하면 무효입니다. 반드시 신탁원부를 확인하세요.
이중계약 사기
한 집에 여러 명의 임차인과 계약하는 수법입니다. 전입세대 열람내역서를 주민센터에서 발급받아 현재 거주자를 확인하세요. 무료로 발급 가능합니다.
위험 신호 문구
다음과 같은 말을 들으면 계약을 재고하세요.
- “등기부등본은 볼 필요 없어요”
- “보증보험은 나중에 가입해도 돼요”
- “확정일자는 급하지 않아요”
- “세금 체납은 없으니 증명서는 필요 없어요”
- “계약금 먼저 보내주시면 잡아드릴게요”
2026년 개정 전세사기특별법 핵심
2026년 4월 23일 국회를 통과한 개정법의 핵심은 두 가지입니다.
- 선지급-후정산 제도: 경매 종료 전에도 최소보장금의 일부 또는 전부를 먼저 지급
- 최소보장제: 경매 후에도 피해 회복금이 보증금의 1/3에 미치지 못하면 차액을 지원금으로 보전
피해 구제 제도가 강화되었지만, 예방이 최선입니다. 위 체크리스트를 하나씩 확인하면 전세사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
전세 계약이 부담스럽다면, 주택도시보증공사(HUG)의 안심전세 앱이나 국토교통부 안심전세포털(jeonse.go.kr)에서 무료로 전세 안전 진단을 받아보세요.